一、出台的背景和过程

　　物业管理关系广大人民群众的切身利益，对维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。针对我市目前物业管理工作存在的堵点、难点， 为进一步做好我市物业管理工作，潮州市住建局起草了《潮州市物业管理实施办法（试行）》（以下简称《办法》），并经市政府审议通过颁布，将于2020年8月1日起实施。

　　二、《办法》主要内容

　　《办法》共三十九条，主要针对《广东省物业管理条例》部分条款进行细化，其特点主要体现在以下几个方面：

　　（一）明确本办法监管的范畴

　　《办法》所称的物业管理，“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”同时规定“业主自行管理或者聘请其他管理人管理物业的，参照本办法有关规定执行。”

　　（二）推动在物业管理中发挥党建引领作用

　　构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系；推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党建引领作用；社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。

　　（三）健全物业管理体制，明确物业管理部门的职责

　　为了充分发挥市、县（区）人民政府（管委会）、住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会在物业管理活动中的职能，《办法》第五条细化了市、县（区）住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的职责。

　　《办法》同时进一步明确市、县级人民政府（管委会）有关行政主管部门，必须按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理。

　　《办法》第六条明确规定建立物业管理联席会议制度，具体解决物业管理中需要协调的问题，推动物业管理由建设行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调转变，物业服务由传统服务向现代服务业转变；

　　（四）进一步明确业主大会和业委会换届有关事项

　　《物权法》和国务院《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》规定了业主通过设立业主大会并选举业主委员会管理物业的基本制度，但有关规定较为原则，为此，《办法》在上位法的基础上作了补充规定：一是规定物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以决定不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责（第十二条）。二是业主委员会换届不成功的处理办法（第十三条）；三是规定了业主委员会日常工作经费的筹集、管理和使用问题（第十四条）；四是规定未成立业主大会或虽已成立业主大会但业主委员会未能履行职责的，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件的，物业所在地的居（村）民委员会、在街道办事处（镇人民政府）指导和监督下，组织召开业主大会或代为行使业主委员会职责（第十五条）。

　　（五）规范新建物业交付使用前的查验方法

　　《办法》明确了建设单位和物业服务企业对新建物业交付使用前对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验的方法方式（第十七、十八条），有利于防止开发商把配套设施不完善的楼盘进行交房。

　　（六）更好地保障了广大业主的切身利益

　　《办法》第二十二条明确规定，供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、电梯等单位不得因部分最终用户未履行缴费义务而停止已缴费用户和共用部位的服务，该条规定有效保障已缴费用户的权益。

　　（七）关于物业的使用与维护

　　《办法》规定利用业主共有的道路、场地设置的车位，必须经业主大会同意，占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位，应当交纳车位场地使用费，明确规定车位场地使用费为全体业主共有（第二十七条）。

　　《办法》进一步明确规定住宅小区配套建设的车位、车库的使用规则（第二十九条），同时，《办法》规定了发生公共部位、共用设施设备发生紧急情况时，业主委员会或者物业服务企业应采取应急防范措施（第三十二条）。

　　（八）加强行业监管措施

　　《办法》第三十三条明确各县（区）住房和城乡建设行政主管部门应当建立辖区内物业管理信用信息体系，和街道办事处、镇人民政府应加强对物业服务企业和物业管理服务人员的监管，利用市住房和城乡建设行政主管部门建立的全市性物业管理信用信息平台公布警示警告、行政处罚等信息，促使物业服务企业进一步做好物业区域内的物业管理服务工作。《办法》第三十五条明确要求业主委员会每年组织对物业服务企业进行年度考核，强化业主委员会、业主和物业服务企业的互动，有利于促进物业服务企业改进工作，提高服务水平。

　　（九）对老旧住宅小区的改造提出了指导意见

　　《办法》对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损，房屋产权单位或者建设单位因客观原因未实施物业管理的老旧住宅小区的改造提出指导意见（第三十六条）。

潮州市物业管理实施办法（试行）